Не «широкий / весь спектр риэлторских услуг», а конкретно:
— новостройки города N;
— вторичка города N;
— загородная недвижимость N-области;
— земельные участки N-области;
— участки под бизнес;
— земля, как инвестиция;
— ипотечное кредитование;
— недвижимость для переезда / инвестиций;
— курортная недвижимость России;
— зарубежная недвижимость у моря…

Специализация работает сильно лучше для привлечения аудитории, чем если все выше перечисленное запихнуть в один канал. Невозможно все знать глубоко, а поверхностную информацию можно найти повсеместно. Зачем подписываться на 100500-й канал обо всем.

Перед тем как звать людей в канал, проверьте:
— короткое понятное название (до 64 символов; оно должно включать ключевик и вашу специализацию);
— никнейм канала (юзернейм / адрес ссылки) совпадает или схож на ник в других ваших соцсетях (отражает название или содержит ключевик);
— описание канала (до 255 символов; 2–3 предложения: кто вы, кому помогаете, чем полезны, контакты для связи)
— аватар с вашим лицом или логотип компании - без мелкого текста;
— включены комментарии (подключите в настройках канала чат для комментариев)
— включены реакции (совет: оставьте только основные нейтральные и позитивные эмоции)ключена — включены сообщения каналу (это отдельный чат именно для запросов, которые видны только админам канала; эту функцию можно подключить в настройках канала)
— есть пост-закреп (обложка с вашим фото или фото команды + текст о том кто вы, о чем и для кого ваш канал / кому вы помогаете, чем полезны; контакты для связи; навигация по каналу (рубрикатор с хештегами); ссылки на 2-5 самых полезных постов / ссылки на лид-магниты).
— разработан список своих хештегов для навигации (#новостройки_ЗАО, #бизнес_класс, #кейс и т.д.)
— есть минимум 5-10 постов.

ВАЖНО!
Подпишите вручную на канал людей из своей базы контактов.
Телеграм позволяет админам канала подписывать людей из телефонной базы контактов, пока в канале нет 200 подписчиков.

Но важно делать это аккуратно, чтобы не словить спам-блок на свой аккаунт или на канал!
Т.е. в первую очередь подписывайте тех, кто скорее всего не отпишется.
Не стоит заводить аудиторию в пустой канал – будет большая отписка.

Закреп — это ваша мини-продающая страница.
В нём должно быть:
— кто вы;
— ваша специализация;
— с чем помогаете;
— почему вам можно доверять (добавьте ссылки на отзывы и сайт)
— какие услуги оказываете;
— что полезного есть в канале;
— как с вами связаться;
— призыв к действию.
Кнопку под постом можно сделать с помощью бесплатного бота. В закрепе ее будет ярко видно. О полезных ботах в Телеграм читайте ниже.

В соцсетях аудиторию можно разделить на 3 типа:
— любопытные — просто читают и изучают;
— заинтересованные — готовы скачать чек-лист, пройти тест, написать вопрос;
— доверяющие — готовы к консультации, подбору, проверке, сделке.
Поэтому контент должен вести человека по пути:
прочитал → заинтересовался → подписался → получил пользу → начал доверять → написал вам.
Людей, готовых купить сразу, обычно не более 1–5% от трафика, а в недвижимости – и того меньше.  Поэтому важно работать не только с горячими, но и с холодными / тёплыми подписчиками.

Чтобы посты не были “очередной полезняшкой”, используйте 7 основных крючков:
— Владение: что человек получит?
Например: участок под дом без юридических сюрпризов.
— Ощущения: что он почувствует?
Спокойствие, ясность, уверенность.
— Статус: кем он станет?
Не “человек, который тыкается по объявлениям”, а грамотный покупатель.
— Кейсы: кто уже получил результат?
Истории клиентов, сделки, проверки, спасённые авансы.
— Скорость: как быстро будет первый результат?
За 1 консультацию поймёте, подходит ли участок под вашу цель.
— Экономия: сколько денег, времени и нервов можно сохранить?
Не купить проблемный участок, не переплатить за квартиру, не потерять аванс.
— Жизнь в целом: как изменится обычный день клиента?
Он перестанет хаотично листать объявления и начнёт действовать по понятному плану.

Публикуйте не просто новости, а свое экспертное отношение к ним. Плюс свой профессиональный опыт. Плюс разбавляйте экспертный контент более живыми постами – о своих хобби, путешествиях, о личном…
Обязательные форматы:
— экспертные посты;
— кейсы;
— антикейсы;
— страшилки про ошибки;
— разборы объектов / ЖК / участков;
— описание районов: плюсы и минусы для разных категорий покупателей
— ответы на вопросы подписчиков;
— личные экспертные наблюдения;
— продающие посты (подборки, акции, скидки, эксклюзивные лоты…)
— аудио, фото, видео с вами
— опросы / викторины
— дублирование / репосты постов в историях (сторис)

Желательно еще проводить эфиры и вебинары.

В Телеграм есть лимиты. Они различаются для обычных аккаунтов и тех, у кого есть подписка Премиум.
Лимит обычного текстового поста для всех без медиафайлов составляет 4096 символов.
Если к посту добавить картинку или видео, то лимит текста такого поста для обычного аккаунта уменьшается до 1024 символов.
ВАЖНО:
Если пост опубликовал в канале премиальный аккаунт, а правки потом будет вносить обычный аккаунт, то у последнего это не получится, т.к. для него пост не должен превышать 1024 символа.

Оптимально:
— 4–5 постов в неделю;
— 1 продающий пост в неделю;
— 1 кейс или антикейс в неделю;
— 1 экспертный разбор в неделю;
— 1 лёгкий пост / вопрос / наблюдение.
Telegram — это не доска объявлений. Это регулярное касание с аудиторией.

В посте должно быть:
— цепляющий заголовок;
— понятная первая фраза (развитие заголовка);
— короткие абзацы;
— конкретика, цифры, примеры;
— один главный смысл;
— вывод;
— призыв к действию;
— форматирование: жирный, курсив; ссылки зашивайте в текст.
Длина текста: желательно до 2000 знаков, но тема должна быть раскрыта (поэтому текст возможен и длиннее при необходимости).

Телеграм должен быть глубже.
Например:
— в Нельзяграм хорошо заходят короткие ролики. Для Телеграм же они лучше сработают в историях (в сторис), нежели в постах.
— в Телеграм лучше размещать разборы, аналитику, нюансы, личное мнение, кейсы, выводы.

С их помощью можно получать новых подписчиков и возвращать старых (бот будет проверять подписку на канал и только после этого выдавать лид-магнит).

С их же помощью можно получать подписчиков на рассылку в чат-бот (на автоматическую автоворонку прогрева и / или на точечные рассылки об акциях, скидках, с интересными офферами / подборками…)

Примеры лид-магнитов для риэлтора:
— чек-лист проверки квартиры при покупке;
— список вопросов застройщику;
— инструкция по подготовке квартиры к продаже;
— мини-гайд по выбору новостройки;
— подборка ошибок покупателей.

Примеры лид-магнитов для земельных специалистов:
— 15 пунктов проверки участка до аванса;
— как понять, можно ли строить дом;
— 7 признаков проблемного участка;
— что проверить на кадастровой карте при выборе участка.

Боты нужны не для красоты, а для прогрева и сегментации.
Они могут:
— выдавать чек-листы
— задавать вопросы
— разделять аудиторию по интересам
— отправлять полезные материалы
— приглашать на консультацию
— передавать горячих клиентов вам в личку
— отправлять сообщения после подписки / отписки
— определять и вести учет по подписчикам (когда и откуда пришли, определять пол)
— делать глубокую аналитику по каналу.

1. Базовые боты для управления каналом

— @BotFather — это основной и официальный бот самого Телеграм (бесплатный). Он создает токены для ваших ботов, которых вы уже будете подключать к другим ботам (от других разработчиков) и в сервисы конструкторов чат-ботов.

— @ControllerBot — отложенный постинг, кнопки, оформление постов, статистика (бесплатный режим для многих функций)

— @telegraph — нужен для привязки авторства ваших длинных статей на платформе Телеграф с вашим аккаунтом в Телеграм.

Telegraph (telegra.ph) — это блог-платформа и текстовый редактор, созданная разработчиками Telegram для создания длинных статей, инструкций, гайдов, кейсов с красивой версткой как бы внутри интерфейса Телеграм.

2. Аналитика и поиск каналов

— @TGStat_Bot — статистика каналов, публикаций, чатов.
— @SearcheeBot — поиск каналов по тематике.

3. Розыгрыши и вовлечение— @GiveShareBot — основной бот для розыгрышей

— @GivysBot — запасной вариант

Важно розыгрыши использовать аккуратно. Не “айфон за подписку”, а что-то тематическое: бесплатный разбор объекта, консультация, проверка участка, мини-аудит объявления.

4. Лид-магниты, обратная связь и заявки

— @LiveGrambot — полезный бот для обратной связи: можно принимать сообщения от подписчиков без раскрытия личного аккаунта, делать поддержку, собирать вопросы и заявки.

— @InviteMemberBot — для платных закрытых каналов / клубов / обучающих подписок. Например, если риэлтор делает закрытый клуб инвесторов или экспертную подписку по земельным участкам.

— @donate — для донатов и финансовой поддержки, если формат канала это предполагает.

5. Скачивание и обработка контента

— @SaveOFFbot — выгружает контент из Insta / TikTok / YouTube / Likee

— @SaveAsBot — бесплатно выгружает видео / фото / текст из Insta / Pinterest / TikTok


6. Антиспам для чатов с комментариями (групп)

— @AntiSpamGlobalBot — антиспам для группы.

7. Чистильщики

@joinhide_bot (и его собратья: @joinhide2_bot / @joinhide3_bot /…/ @joinhide20_bot и т.д.) — чистят каналы и группы от технических записей (удаляют записи в чате о вступлении / выходе участника, уведомления о изменении названия / описания / аватарки канала / группы)

В перечисленных выше ботах есть бесплатные режимы для основных нужных вам функций.

В Телеграм помимо Stories от себя можно также публиковать сторис от имени канала. Для этого нужно получить N-ое количество бустов (голосов) от подписчиков с тарифом «ТГ-Премиум».

ВАЖНО!
Активируйте возможность делать сторис от имени канала стразу на старте канала, т.к. количество необходимых бустов прямо пропорционально количеству подписчиков. Для нового канала будет достаточно буста только от вас. При росте канала вам нужны будут танцы с бубнами и розыгрышами призов для ваших подписчиков за бусты, чтобы активировать эту функцию.

Сторис (истории) от канала могут жить до 48 часов. В них можно добавлять фото, видео, текст, стикеры, ссылки, репосты постов.

Главное правило: приток должен быть выше оттока.

Показатели:
— 0 – 1,3% оттока в месяц — хороший контент;
— 1,4 – 1,7% — средний уровень;
— 1,8% и выше — контент слабый или пришла нецелевая аудитория.

Если отток высокий:
— проверьте качество рекламы;
— уберите слишком частые продажи;
— добавьте кейсы;
— добавьте разборы;
— проверьте, совпадает ли обещание в рекламе с контентом канала.

Найдите каналы и чаты, в которых есть ваша ЦА, но при этом вы не являетесь прямыми конкурентами.

Предложите админам этих каналов сделать перекрестные репосты постов.
Если у вас примерно одинаковое количество подписчиков, то обычно удается договориться за бесплатно, либо с небольшой доплатой.

При этом репосты можно не маркировать, если в них не будет прямой рекламы (призыва купить / подписаться / записаться) и не будет контактов рекламодателя.
Например, можно обменяться репостами полезных постов с лид-магнитами (за получение лид-магнита придется подписаться на канал).

Если же это будут не репосты, а полноценные посты с рекламой, то такие посты требуют маркировки. Иначе можно попасть на большие штрафы (подробнее об этом – ниже).

Технология похожая.
Найдите подходящие каналы и предложите их админам поучаствовать в размещении поста со списком «рекомендованных каналов». Ваш канал, конечно же, будет в этом списке – с кратким продающим описанием и ссылкой на канал. Либо вместо этого можно разместить в списке лид-магнит с его выдачей через бота, проверяющего подписку на ваш канал.

Опять же, если каналы примерно с одинаковым количеством подписчиков, то вполне удастся договориться бесплатно. Если же хотите заявить о себе в крупных пабликах, то найдите себе до 9 напарников (чтобы вас в списке рекомендаций было не более 10) и скиньтесь на размещение списка с описанием ваших каналов и ссылок на них в крупном паблике.

Обычно такие списки тоже не требуют маркировки, если там нет прямых призывов купить / подписаться / записаться и т.д.
Можно сделать вариант перекрестного опыления – все участники списка публикуют такой пост у себя в канале. Опять же, если в списке есть разномасштабные каналы, то «мелким» придется скинуться для крупных.

Посевы — это ваши посты в чужих Telegram-каналах. Это можно делать либо напрямую связавшись с админом нужного вам канала / чата, либо через биржи, например https://telega.in

Не забывайте про маркировку рекламы и отчетность РКН. Любой посев должен быть промаркирован, и по нему нужно отправлять отчетность в РКН. Штрафы за нарушения: 10.000 – 30.000 руб. для физлиц и до 500.000 руб. для юрлиц.

Если делать посев через биржу, то будет подороже (на 10-30%), но зато маркировку и отчетность биржа берет на себя.

Перед размещением посева проверьте:
— тематику выбранного для посева канала;
— город / регион;
— возраст канала (желательно от полугода);
— от 1000 подписчиков;
— живые реакции и комментарии;
— отсутствие резких скачков подписчиков;
— нет ли накрутки (неживых подписчиков);
— размещались ли там конкуренты;
— сколько стоит пост;
— сколько обычно просмотров у рекламного поста;
— какой получается CPM (цена за 1000 показов);
— на какой срок размещают публикации;
— сколько подписчиков получили ваши конкуренты при размещении в этом канале/чате

Для вышеуказанной проверки используйте TGStat и Telemetr. Как проверять, найдите ролики в Ютубе или закажите эту услугу у нас.

Фиксируйте все метрики в таблицу:
— канал размещения;
— ссылка;
— тематика;
— стоимость;
— дата размещения;
— охват;
— CPM;
— клики;
— подписчики;
— заявки;
— CPF / CPL;
— вывод: повторять или нет.

Если вести из посева / репоста / рекомендательного списка на чат-бот за лид-магнитом, то можно без особых заморочек отследить конверсию в подписку.

Так, в настройках канала создаете отдельную пригласительную ссылку под каждый посев и зашиваете ее в «настройки» чат-бота (чтобы подписывались на канал по этой ссылке). Тогда в настройках канала будет видно сколько людей подписано на канал именно по этой ссылке.

Иначе для анализа конверсии можно воспользоваться специальными сервисами по настройке пригласительных ссылок «с метками», которые будут сразу вести на конкретный пост в вашем канале, минуя чат-бота.

Telegram Ads — это официальный рекламный инструмент внутри Телеграм, но не волшебная кнопка заявок.

Важно:
— рекламу можно запускать только через посредников, типа Еламы, МТС и т.д. Посредники устанавливают минимальные лимиты для пополнения рекламного кабинета – обычно от 500 евро, а также берут комиссию – обычно 20-30% от рекламного бюджета. Плюсом нужно не забывать об НДС 22% с рекламного бюджета.
— рекламное объявление до 160 символов;
— к тексту можно добавить картинку и видео (с видео будет размещение подороже);
— есть требования к количеству символов на картинке / в видео;
— есть требования к оформлению постов в канале, которые опубликованы за 1 месяц до запуска рекламы (ограничения по эмодзи, по капслоку, по пустым строкам в постах, по тексту и т.д.). Т.е. канал придется готовить к запуску рекламы, чтобы пройти модерацию.
— есть запрещенные для рекламы тематики;
— нельзя выбрать аудиторию как в обычном таргете;
— можно выбирать конкретные каналы (чаты – нельзя), где будет показываться реклама / тематику каналов / ключевые фразы или слова;
— рекламу можно показывать в чат-ботах (наверху интерфейса чат-бота) и в поисковой выдаче.
— оплата по CPM (за 1000 показов);
— лучше тестировать несколько объявлений;
— вести трафик нужно только в уже упакованный канал;
— с рекламного объявления можно вести в канал / на конкретный пост / в чат-бот / на сайт (лендинг, квиз).

Telegram Ads работает только в связке с сильным каналом, иначе даже хорошая реклама не спасёт слабый контент. Люди не подпишутся, быстро отпишутся или не перейдут в статус «заявка / клиент».

С рекламы в ваш канал могут подписываться боты. Поэтому нужно ежедневно проводить аналитику рекламной кампании, отключать мусорные каналы и оставлять самые эффективные связки.

Яндекс заключил партнерство с большим количеством каналов в Телеграм. В них и будет показываться ваша реклама. Можно выбрать размещение в рамках тематики каналов, либо в конкретных каналах.

Оплата может быть как за показы, так и за конверсию. Нет ограничений по сумме бюджета для запуска.

По опыту, лучшие результаты дает реклама через Телеграм Эдс.

Так же, как и через Телеграм Эдс, есть скликивания и подписка ботов.

Инвайтинг – это когда участники сообщества подписывают на него других людей.

Это дешевая, НО серая схема продвижения, за которую Телеграм наказывает:
- спам-блоком на аккаунт владельца такого сообщества (временным или постоянным)
- спам-блоком на само сообщество (временным или постоянным)
- удалением такого сообщества
- удалением аккаунта владельца

Спам-блок на владельца – это невозможность писать тем, у кого нет вашего телефона (на котором ваш аккаунт) в телефонной базе контактов, а также невозможность подписывать незнакомых людей на свои каналы и группы в Телеграм.

Спам-блок на сообщество (канал / группу) - это невозможность подписывать на этот канал / группу незнакомых людей.

Откуда брать людей для подписки на группу?

Из комментариев в каналах; из чатов, где люди переписываются; через конвертацию телефонной базы в юзернеймы.

Технически инвайтинг можно сделать только в группу. Спам-блока и удаления группы можно избежать, если соблюдать некоторые правила. Но гарантии, что группу не удалят, никто вам не даст.

Для реализации инвайтинга есть специальные платные программы и сервисы. Без знаний и опыта лучше самим этим не заниматься - муторно и занимает кучу времени.

Из группы, если очень нужно, участников можно переливать в канал с помощью лид-магнитов.

Обращайтесь за инвайтингом только к проверенным исполнителям, иначе:
1) вам просто нальют ботов,
2) Телеграм удалит вашу группу после / во время инвайтинга.

Можно за этой услугой обратиться к нам.

Минимум, который нужно отслеживать в разрезе всех рекламных каналов:
— стоимость размещения;
— просмотры;
— клики;
— подписчики;
— заявки;
— стоимость подписчика;
— стоимость заявки;
— % отписки.
Если размещение хорошо сработало, его можно повторить через 3–4 недели.

Не делайте так:
— канал “обо всём”;
— нет понятной ниши;
— пустой канал перед рекламой;
— нет закрепа;
— не указаны контакты (в описании канала, в посте-закрепе, в самих постах)
— нет CTA (призыва к действию);
— одни новости и репосты;
— нет кейсов;
— нет личности автора (нет его фото, видео, аудио, личного мнения, личных кейсов и историй)
— нет лид-магнитов;
— реклама ведёт в слабый канал;
— не считается стоимость подписчика;
— закупка / настройка рекламы “на глаз”;
— продажи в каждом посте;
— полное отсутствие продаж.

Ниша → упаковка → стартовый контент → 200 «своих» подписчиков → полезные посты → кейсы → лид-магниты → чат-боты → реклама → аналитика → консультация → сделка.

Telegram для риэлтора или земельного специалиста — это не просто “канал с постами”.

Это система, которая делает вас видимым экспертом, прогревает доверие и помогает клиенту прийти к вам уже не холодным, а подготовленным.